前閣揆陳冲本月呼籲政府與民眾相互體諒，讓房屋稅「包容式成長」，筆者深表贊同。亦即地方政府就算有意調漲，也須秉持「自住房屋輕稅」原則；反之，非自住房屋，則可以調高稅率。對老百姓來說，不論窮富，自住房屋是生活必需品，關乎居住人權乃至生存權，不能課予重稅。
此外，不宜以定義與標準模糊的「高級住宅」（俗稱豪宅）區別課稅，來懲罰人民自費提升居住品質安全的努力；台北市府有意讓實施五年的「高級住宅八大認定標準」退場，這樣回歸租稅法定原則的方向正確，但「高級住宅稅率」也應原則上排除適用於「自住房屋」，否則有些上漲地段「老舊房子」的民眾，就面臨「都更後變高級住宅，恐繳不出稅而需賣房搬家」的窘境，或不得不抗拒都更。
不動產課稅概分三類：持有稅（房屋稅、地價稅）、交易稅（契稅、印花稅）及所得稅（房地合一稅）。
房屋稅的任務並非對房價上漲的「資本利得」課稅；若房子交易賺了錢，自能透過交易稅、所得稅課徵，來實踐「漲價歸公」。調高房屋稅平抑房價不僅事倍功半，還會對廣大自住房屋衍生後遺症，畢竟民眾不會因為自住房屋漲價，就有現金收益可拿來繳稅。
那麼，房屋稅為什麼漲？主因是「逾30年未調整課徵公式」導致稅基長年偏低，地方財源不足、公共建設匱乏。多縣市因此陸續調漲稅基以「合理化」房屋稅；方向上雖可接受，但不可不當波及「自住房屋」者的居住與生存權。
首先，十多年來民眾實質所得未增，房價卻漲不停，若短期大幅度調漲房屋稅，顯然會不當加重自住房屋民眾負擔。
其次，30年才調整的新制公式該適用於何時建造的房屋才公平？也生爭論。大致有兩模式：（1）大多縣市採「一刀切」，如台北市僅「2014年7月後核發使用執照的新屋」才適用新制，受影響民眾較少。然而，新舊屋賦稅差很大，有失公平，不僅降低買新屋意願，也不利都市更新。（2）另種作法是「回溯適用」（非要求補稅，法律上稱「不真正回溯」），如台南市「2001年以後發使用執照的房屋」皆適用新制，比「一刀切」公平，但影響民眾多，須留意：漲幅衝擊是否過大、折舊率及殘值是否應相對調整；例如鋼筋混凝土房屋，在現行算式下，60年老屋殘值竟有40%，顯然過高；且逾20多年未調的免徵稅標準僅10萬元，也應上修。
基上，筆者呼應前閣揆陳冲的意見，基於「自用房屋輕稅」，提出三建議：
（一）計算公式，應提高折舊率及免稅標準、降低殘值，自住房屋尤應降低稅率。適用房屋年份範圍，基於公平及永續，「回溯適用」顯較「一刀切」為佳，行政院應協商各縣市採同一方案。
（二）房屋市價，貴不在建物而在土地，工程及建材僅占一部分。但持有稅採「房屋稅、地價稅」分課的作法，滋生眾多困擾，行政院應修法改採房地合一課稅。
（三）實施時間：加稅衝擊全國人民荷包，各縣市雖有預告實施，但今年7月才引發廣大關注，絕大多數民眾是接到稅單才有被突襲之感，甚至未及申請認定自住。行政院應協調暫緩新制，於落實上述方針並充分宣導後，於2018年起在各地統一實施「房地合一持有稅」。
持有稅稅基公式長年失調，是政府失能、立法怠惰所致；如今一口氣大幅增稅，又波及自住房屋影響居住人權，又是欠缺溝通的打擊錯誤，形同全民加稅。行政院宜全面檢討不動產稅制，別拿廣大百姓的自住房屋開刀。
（作者陳長文，法學教授／律師）
